Strukturwandel im Einzelhandel wirkt weiterhin auf den gewerblichen Investmentmarkt

Der Strukturwandel im Handel ist unstrittig und birgt Herausforderungen an den stationären Handel. Besonders steigende Mieten, hohe Logistikkosten und der Erfolgskurs des E-Commerce setzten den lokalen Geschäftsbetrieb unter Druck. Ständig steigt der Anteil des Onlinegeschäfts und Verhältnisse verschieben sich. Zwar ist laut statistischem Bundesamt der gesamte Einzelhandelsumsatz in 2017 infolge der guten Konjunktur nominal um 4,6 % zum Vorjahr angestiegen, jedoch lag auch der Anteil des interaktiven Handels (Online & Versandhandel) bei ca. 13 % und ist um weitere 0,5 % Punkte gewachsen. Der Handelsverband Deutschland verzeichnet für 2017 einen Anstieg des Internethandels auf ca. 48,7 Milliarden EUR, und damit einen Umsatzanteil von beinahe 10 % (von 512,8 Milliarden EUR). Ein weiteres Wachstum von ca. 9,7 % wird für 2018 erwartet.

Sich wandelnde Marktgegebenheiten sind jedoch nicht wirklich neu für Ladenbetreiber. Innovationen sind seit jeher gefragt. Fraglich bleibt lediglich die Qualität der Verlagerung des Handels in die virtuelle Welt im Vergleich zum Aufkommen großer Kaufhäuser oder zum klassischen Katalog-Versandhandel in der Vergangenheit - und besonders deren Einfluss auf das Geschäft mit Handelsimmobilien. Aufgrund der positiven Rahmenbedingungen (niedrige Zinsen, stabile Vermietungsmärkte und wachsende Wirtschaft) zeichnen sich auch in diesem Segment seit 2010 wieder steigende Umsätze ab. Die Nachfrage nach Büros, Handels- und Logistikflächen ist ungebrochen hoch. So wird das Transaktionsvolumen des deutschlandweiten gewerblichen Investmentmarktes für 2017 zwischen 56 bis 58 Mrd. EUR eingeordnet. Weiterhin wachsende Volumen und steigende Renditen sind in Aussicht gestellt. Ein Wehmutstropfen zeigt sich in der steigenden Differenzierung. Der Fokus richtet sich insbesondere bei Handelsimmobilien zunehmend auf Top-Lagen. Nicht zuletzt sorgen sinkende Passanten-Frequenzen in den Fußgängerzonen, das geringere Umsatzwachstum im stationären Handel sowie die allgemeine Verkürzung von Vertragslaufzeiten, z. B. bei Popup-Stores für steigende Vorsicht bei Investoren.

Den angebotenen Produktgruppen wird bei der Immobilienauswahl eine steigende Aufmerksamkeit zukommen. Zu erwarten ist, dass vor allem das Geschäft mit Waren des langfristigen Bedarfs, wie Einrichtungsgegenstände oder Modeartikel, Entwicklungen zugunsten des Internethandels nehmen wird. Demgegenüber werden bei Waren des kurzfristigen Bedarfs, wie Lebensmittel oder Drogerieartikel, weiterhin Umsatzzuwächse erwartet, womit dieser Produktbereich mit einem online-Anteil von gerade einmal 4 % als eher resistent gilt. Hieraus profitieren hauptsächlich die Immobilien in den Toplagen und die Klasse der Fachmarktzentren. Denn insbesondere optimierbare Fachmarktzentren erfreuen sich zurzeit noch Renditen von bis zu 6 % und bieten Sicherheit durch Angebote der Grundversorgung.

In Dresden bestätigen sich diese Trends. So sind bereits 2016 die Flächenumsätze bei Handelsobjekten um 10 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen, während der Geldumsatz um 86 % zulegte. 2017 finden diese Entwicklungen ihre Fortsetzung in innerstädtischen Verkäufen entlang der Prager Straße, wie dem Karstadt-Warenhaus (Portfolio), dem Whörl-Plaza oder der Prager Straße 3b, aber auch mit dezentralen Handelsflächen und Fachmärkten in Stadtteillagen, wie dem Seidnitz-Center, der Löbtau Passage oder in der Leubener Straße. Auch das örtliche Vermietungsgeschehen ist rege und weist vor allem einen Trend zur Filialisierung auf. Diese zeigt sich in großen Anmietungen von Kaufland, Decathlon, REWE, TEDi oder Denn’s Biomarkt und deutet auf die entstehende Schere zwischen Warenketten und kleinen Einzelhändlern.

Auch wenn, wie im letzten Weihnachtsgeschäft ersichtlich, noch immer viele Kunden ihre Waren lieber im stationären Handel erwerben, steigen die Anforderungen besonders für kleine Händler. Die sogenannten Pure-Player drängen mit Show-Rooms in die lokalen Märkte, um Ihre Präsenz und Kundenbindungen weiterhin zu erhöhen. Daneben können gerade die kleineren Händler gewöhnlich die hohen Kosten für E-Commerce-Plattformen, POS-Terminals und Blue-Code-Payment, Click-and-Collect-Modelle oder Schaufenster-Touchpads nicht aufbringen, weswegen gerade Mehr-Kanal-Initiativen, wie „Kauf Lokal“, „lokal & digital“ oder der Zalando Marktplatz und ähnliche offline-Kooperationen weiterhin an Bedeutung gewinnen werden.

Quellen:
Der Handelsimmobilien Report 255
Der Handelsimmobilien Report 260
Der Handelsimmobilien Report 263
Der Handelsimmobilien Report 264
www.gaxsys.de - Onlinehandel 2017 - der stationäre Handel ist nicht tot
www.e-commerce-magazin.de - Kommenatr: "Der Handel muss handeln!"
www.statista.com - Anteil des E-Commerce am Einzelhandelsumsatz
www.einzelhandel.de - Online Monitor
www.destatis.de Pressemitteilung vom 05.01.2018 - Einzelhandelsumsatz 2017 voraus­sichtlich preisbereinigt um knapp 3 % gestiegen
Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 26.01.2018 - Das schwierige Geschäft mit den Geschäften
Sächsische Zeitung vom 05.12.2018 - Weihnachten spaltet den Einzelhandel
Sächsische Zeitung vom 27.04.2017 - Eine Chance für den Einzelhandel
NTV vom 08.06.2017 - Hilfe für stationären Handel - Ebay macht lokale Unternehmen digital
Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden - Grundstücksmarktbericht Dresden 2017

 Zurück